M.A. VALNERINA

La Valnerina
La valle del fiume Nera si estende dai monti Sibillini nelle Marche fino alla piana di Terni nell’Umbria meridionale. E’ una valle con una natura rigogliosa e moltissime tracce di storia antica, prevalentemente medievale. Il corso del fiume Nera è stato modificato nei secoli e in particolare, alla fine del 1800, è stato canalizzato in più tratte per produrre energia idroelettrica a servizio della nascente industria del fondo valle.

Già nel 271 a.C. il console romano Curio Dentato, per bonificare la palude formata dal fiume Velino sulla sovrastante piana di Rieti, costruì un canale profondo che immetteva l’acqua sulla sottostante Valle del Nera creando la Cascata delle Marmore con un salto di oltre 160 metri. Nel corso degli ultimi anni, grazie anche agli interventi di ricostruzione a seguito di recenti eventi sismici, tutta la Valnerina è diventata una meta turistica con flussi che raggiungono i 2 milioni di presenze annue. Solo il Parco della Cascata delle Marmore può contare su una presenza turistica (pagante) di oltre 450 mila visitatori l’anno.
Questi dati sono in via di rapido incremento grazie alla vicinanza dell’area metropolitana romana (meno di 100 km) sia per la proliferazione di offerte turistiche legate sia alla storia e alle emergenze del territorio, che ad una vocazione ad ospitare una miriade di iniziative legate agli sport della montagna e agli sport estremi in particolare.

L’ex Stabilimento SNIA Viscosa a Collestatte Piano
In questo contesto, a circa 7 km da Terni e ad appena 300 metri dalla Cascata delle Marmore, è localizzato un edificio industriale dismesso con caratteristiche interessanti. La ex SNIA VISCOSA fu realizzata nel 1936 per produrre solfuro di carbonio da cui si ricavava la fibra sintetica rayon. La fabbrica cessò le sue attività nel 1961 e dopo alterne vicende è ora in stato di degrado.
La vicinanza con la Cascata delle Marmore rende questo manufatto abbandonato una presenza inquietante sia per le Amministrazioni pubbliche che hanno investito fortemente nella riqualificazione del Parco, sia per la proprietà che non è in grado di valorizzare il bene in assenza di progetti sostenibili dal punto di vista economico.
La struttura ex Snia Viscosa, proprio per le ragioni sopra accennate, sembra essere invece un’ottima occasione per realizzare un prototipo, in forma ridotta, del Monteanalogo. La struttura esistente (circa 20.000 mq. su una superficie di 85.000 mq) è un pezzo di storia industriale del territorio e il PRG del Comune di Terni prevede la sua ristrutturazione.

Stato dell’arte dell’ipotesi progettuale
Allo stato attuale risulta che:

• Dal certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Terni risulta che l’intervento proposto è compatibile con le previsioni di P.R.G.
• Sicuramente devono essere considerati dei costi di bonifica del sito.
• La viabilità è da rivedere in previsione dell’intervento e in considerazione dei lavori per la realizzazione della Terni – Rieti che prevede uno svincolo a 1 Km circa dalla zona della Cascata. Nel master plan sono state fatte delle ipotesi che migliorerebbero sensibilmente la viabilità, garantendo l’accessibilità al sito.
• E’ stato esaminato l’attuale Piano regionale del Commercio e il Piano attuativo del Comune di Terni da cui risultano dei vincoli relativamente alla dimensione degli esercizi commerciali ma che possono essere superati per le caratteristiche proprie del progetto.

Per l’attuazione del progetto si stanno acquisendo maggiori informazioni relativamente alla bonifica dell’area. E’ stato verificata con l’Ufficio Urbanistica del Comune di Terni la compatibilità dell’intervento proposto con le prescrizioni attuali, e è in corso di verifica con l’Ufficio Commercio la possibilità di ottenere le
autorizzazioni per le attività ipotizzate.
La soc. Monteanalogo srl è il soggetto promotore del processo ed è interessata allo sviluppo dei vari format che caratterizzano il progetto (commerciale, food, fitness, wellness, comunicazione, alberghiero ecc.) alla loro implementazione e gestione in concorso con altri soggetti interessati al modello di business integrato proposto.
Per realizzare il progetto urbanistico/edilizio e provvedere all’avviamento di tutte le attività, intende dar vita ad un nuovo soggetto composito che può essere formato da:

• Proprietari dell’area
• Imprenditori in grado di realizzare l’intervento edilizio
• Imprenditori interessati alle attività e all’utilizzo delle strutture
• Banche e/o Fondi di investimento
• Investitori privati
• Investitori pubblici (Sviluppumbria)
• Altri soggetti pubblici (eventuali)

Prima di avviare questo processo, è stata formulata una ipotesi progettuale iniziale per precisare meglio gli obiettivi, gli investimenti e i possibili ritorni, così da poter elaborare un primo business plan di riferimento.

IL PROGETTO
Rispetto al progetto Monteanalogo originario (www.monteanalogo.eu) le differenze riguardano sia le dimensioni che le caratteristiche dell’intervento.
Per l’elaborazione dell’ipotesi progettuale si è pensato di partire dall’ipotesi conservativa verificando la possibilità di un suo adattamento alle funzioni di Monteanalogo.
Queste si dividono in:

• servizi interni
• attrazioni esterne

Servizi interni
Sicuramente è necessario destinare una superficie commerciale rilevante per:

• attrezzature sportive (compreso abbigliamento)
• alimentazione e benessere (prodotti tipici, integratori per lo sport, prodotti biologici, prodotti per il corpo e la bellezza)

Alle superfici commerciali sono stati aggiunti servizi per la pratica degli sport (spogliatoi, docce) e servizi di ristorazione.
Altra componente essenziale è quella relativa all’intrattenimento e alla comunicazione.
Sono previste delle sale per la proiezione di contenuti audiovisivi di promozione del territorio e delle discipline sportive che vi possono essere praticate.
Attualmente la Valnerina è conosciuta per il suo patrimonio naturalistico e storico artistico. Negli ultimi anni si è sviluppata una vocazione sportiva che sta trasformando le caratteristiche dei flussi turistici. Di seguito alcune delle discipline sportive già praticate da un numero rilevante di appassionati.

• Rafting
• Canoa
• Freeride e downhill
• MTB
• Ciclismo strada
• Parchi Avventura
• Palestre freeclimbing
• Pesca sportiva
• Equitazione
• Parapendio
• Nordic Walking
• Speleologia
• Escursionismo
• Motociclismo strada
• Motociclismo fuoristrada

La maggior parte di queste attività si svolgono nei pressi della Cascata che costituisce il punto di attrazione primario in termini numerici, ma con un basso indice di permanenza e di fruibilità, mentre è sicuramente punto di riferimento per il transito degli appassionati e dei praticanti delle attività sportive.
Monteanalogo nella ex Snia potrebbe rappresentare una opportunità per aggregare nuovi praticanti ed organizzare attività in stretta collaborazione con gli attori del territorio.

Servizi esterni
Per evitare di creare concorrenza con l’attuale offerta, Monteanalogo potrebbe limitarsi a costruire delle palestre esterne alla portata dei principianti, finalizzate ad attrarre nuova utenza o, al massimo, per provare le attrezzature in affitto o da acquistare.
E’ infatti previsto che vengano affittate attrezzature per le varie discipline in stretto accordo con le attività commerciali di monteanalogo che deve caratterizzarsi come uno dei primi Test Center italiani.
Una delle pareti dell’edificio sarà attrezzata come una palestra per l’arrampicata.
Nelle immediate vicinanze può essere realizzata una pista per la pratica della bmx con riprodotte alcune delle caratteristiche dei tracciati presenti sul territorio.
A partire da uno degli edifici esistenti sarà realizzato un ponte tibetano per l’attraversamento del fiume. Questa struttura sarà collegata con un piccolo Parco avventura per utenti di tutte le età. Si tratta di una esperienza alla portata di tutti integrata con l’offerta escursionistica della Cascata (l’attuale percorso può essere potenziato con delle attrazioni per consentire l’accesso a particolari punti di osservazione non serviti dall’attuale sentiero).
Per la canoa è ipotizzabile la realizzazione di una palestra/piscina per l’addestramento di base.
Per la speleologia è possibile realizzare una palestra climatizzata per le prime esperienze.
Altri servizi possono essere riservati ai motociclisti. E’ ipotizzabile un centro di aggregazione attrezzato (bar con annessa biblioteca e videoteca specializzata + officina per piccoli interventi di manutenzione).

Per i ciclisti, oltre ad una struttura analoga a quella dei motociclisti per i praticanti la strada, è ipotizzabile un servizio navetta riservata agli escursionisti (mtb) che possono percorrere il tracciato esistente lungo fiume (da Ceselli alla Cascata) in un solo senso (a scendere). Le navette saranno attrezzate con carrelli per il trasporto delle bici (sia di proprietà che a noleggio).

Le attività di comunicazione e intrattenimento riguardano sia il flusso degli sportivi praticanti che quello dei turisti della Cascata. All’interno della struttura saranno attrezzati degli spazi per la proiezione di audiovisivi che presentano la Valnerina e il complesso della Cascatalago di Piediluco. Le proiezioni saranno il più possibile immersive e spettacolari, mentre la componente informativa sarà disponibile su postazioni interattive o sugli schermi disseminati nel Centro commerciale e nei servizi.

IL PROGETTO
Corpo principale
L’edificio centrale sarà recuperato completamente dal punto di vista strutturale. Il lato verso la Cascata sarà trattato con ampie superfici vetrate mentre il lato opposto sarà caratterizzato da una parete inclinata contenente pannelli fotovoltaici il cui diverso angolo di inclinazione rispetto alla struttura consentirà la vista della Valnerina che si apre ad est dell’edificio principale, posto sull’asse nord/sud.
Il lato est, riparato dalla parete inclinata, sarà attrezzato con pareti opache che fungeranno da palestre per il free-climbing e da ampie vetrate e terrazze. Lo spazio coperto, ma non chiuso, che si viene a creare sotto i pannelli (la cui superficie di oltre 800 mq. consente la produzione di circa 100 Kw/ora), consente lo svolgimento di varie attività sportive e allenamenti. Tutti i piani degli edifici sono serviti da ascensori (5 gruppi) e da scale interne ed esterne.

Piano terra
Al piano terreno dell’edificio secondario lungo il fiume, sarà realizzata una palestra con ampie vetrate con spogliatoi e servizi doccia anche per le attività esterne. Sempre a piano terra, nell’edificio centrale, sono ricavati dei negozi (n.13) di vario taglio, che dispongono di magazzini posizionati nel corpo dell’edificio adicente.

Primo e Secondo piano
Al primo piano del corpo centrale troviamo un locale destinato al commercio di articoli sportivi. Questo è collegato internamente anche al secondo piano dove c’è un locale simile di pari superficie, raggiungibile attraverso una scala mobile. Entrambi i locali hanno a disposizione un ampio magazzino sul corpo laterale. Sull’altro corpo, al primo piano è previsto un Centro wellness con un ampio solarium, mentre al piano superiore è previsto un Centro di Medicina sportiva e di riabilitazione.

Terzo Piano
Al terzo piano troviamo la zona ristoro suddivisa in ristorante con annessa sala convention e premiazioni, e la zona snak integrata in un negozio di prodotti tipici e alimenti per gli sportivi. La cucina del risorante è anche dotata di una capiente dispensa.

Quarto piano
Sui corpi laterali sono previsti uffici una parte dei quali sarà destinata alla redazione dei servizi per lo sport e per la promozione del territorio.
Sull’ampia terrazza può essere attrezzata una discoteca all’aperto.

   

Hotel
In un altro edificio posto nelle vicinanze del corpo centrale, rivolto verso la cascata, è previsto un Hotel con 40 camere doppie e triple per un totale di circa 100 posti letto.

   

Sale proiezioni
Sono anche previste due sale proiezioni, una con oltre 200 posti per la promozione del territorio, l’altra con 50 posti per la promozione degli sport praticabili in Valnerina.

 

Bar “due ruote”
Lungo la strada è prevista la realizzazione di un edificio ad un piano con terrazza dedicato ai ciclisti e ai motociclisti. Sono previste anche 2 piccole officine e un parcheggio custodito per bici, integrato con un centro noleggio e magazzini di rimessaggio.

 

Strutture per le attività all’aperto
All’interno del Parco che sarà attrezzato nell’area est del comparto, verso la Valnerina, saranno realizzati degli edifici bassi per il noleggio ed il rimessaggio di attrezzature per la pratica di sport all’aria aperta.

Destinazioni d’uso
Il progetto, all’interno della cubatura consentita, prevede la suddivisione degli spazi interni con le seguenti funzioni:

EDIFICIO PRINCIPALE
Negozi 832
Shop Attrezzature e abbigliamento sportivo 2.595
Palestra interna 328
Centro benessere 336
Centro Medicina sportiva 336
Sala conferenze 293
Uffici 779
Ristorante 635
Bar e prodotti tipici 855
TOTALE COMMERCIALE 6.989

Cucina e dispense 332
Magazzini Negozi 403
Magazzini Shop Sport 961
Spogliatoi 280
Servizi igienici 283
Connettivo 1.854
TOTALE CONNETTIVO E SERVIZI  4.112
TOTALE  11.102

Palestra esterna coperta 1.048
Solarium 286
Terrazza discoteca 1.200
TOTALE SUP. ESTERNE COPERTE  2.534

HOTEL
80/100 posti letto 2.010

MULTISALA
2 sale 800

BAR DUE RUOTE
Bar Moto e Ciclo 400

LOCALI AFFITTO ATTREZZATURE
400
TOTALE SUPERFICI  14.312
TOTALE + PALESTRE ECC.  16.845